Différences entre offre d’achat, promesse, compris de vente

L’offre d’achat, la promesse de vente ou l’engagement de vente sont les 3 moyens de conclure le pré-contrat pour une transaction immobilière, nous les appelons aussi « pré-contrats ». Toutes ont une durée à l’issue de laquelle la convention expire si l’une des deux parties n’a pas signé le document ou, au contraire, si elle est conclue par un acte public de vente. Le montant des frais destinés aux intermédiaires doit apparaître clairement dans ce document.

L’offre d’achat

Cette promesse lie essentiellement l’acheteur, nous l’appelons aussi offre de prix. Elle se fait généralement oralement pour les maisons anciennes mais pour un acheteur qui veut vraiment acheter, il vaut mieux proposer une offre d’achat écrite (via son agent immobilier) car dès que le vendeur a accepté et signé l’offre d’achat, ce dernier est engagé et les conditions seront transcrites directement dans l’engagement de vente.

Le délai de réponse à l’engagement d’achat est relativement court, souvent 8 jours, pendant lesquels le vendeur peut accepter ou renoncer à cette offre.

Les offres d’achat peuvent comporter des clauses suspensives. Ils peuvent être soumis à :

• l’obtention d’un prêt
• la condition que le certificat d’urbanisme ne révèle pas de servitudes sérieuses qui pourraient déprécier la valeur de la propriété
• l’obtention d’un permis de construire (achat de terrain)

Dans un nouveau bâtiment, on trouve une variante appelée contrat de réserve. Le promoteur du programme de construction neuve s’engage à réserver un terrain à un prix fixé dans l’acte de vente et prend en échange un dépôt de garantie.

Le montant de l’acompte représente entre 2 et 5 % du prix de vente selon la période comprise entre la date de signature de la réservation et la date de début des travaux.

Plus cette période est longue, moins le dépôt est important. Aucun dépôt n’est possible si la période dépasse 2 ans. Ce dépôt est bloqué et il est interdit de le payer directement au vendeur.

Ainsi, si l’acheteur n’obtient pas son prêt (clause suspensive), il peut se retirer sans pénalité et le vendeur doit lui restituer la totalité de son dépôt de garantie. Mais la condition suspensive ne doit pas permettre au futur acquéreur de renoncer en renonçant au prêt. Par contre, si le promoteur ne construit pas le projet, ce dépôt de garantie lui sera remboursé.

La promesse de vente

Il s’agit d’un accord entre l’acheteur et le vendeur, dans lequel le vendeur met le bien de côté pour une durée limitée (généralement deux ou trois mois).

Pendant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de la vendre à une autre personne.

A l’issue de la durée du présent contrat, ou si les conditions de la promesse de vente sont remplies, un acte public de vente peut être signé. Les éléments de la promesse de vente seront réécrits dans le contrat final.

La promesse de vente est exigeante pour le vendeur car elle doit y préciser, outre le prix, des éléments permettant à l’acheteur de prendre connaissance de l’état du bien à la vente tels que (consulter un professionnel pour étudier votre cas) :

• Preuve de l’origine du bien
• Servitudes et règles d’urbanisme
• La situation hypothécaire
• L’état local
• Les éléments liés au syndic de copropriété (le cas échéant), au règlement de copropriété, aux informations financières, aux prévisions de travaux, etc.
• Installations pour l’énergie, l’eau, l’assainissement, la sécurité des piscines, etc.
• Diagnostiquer les termites, les champignons lignivores et l’amiante si le bien se trouve dans une zone déclarée (c’est le cas pour les termites de la côte basque mais pas pour les champignons lignivores)

Certains de ces éléments sont, en tout état de cause, nécessaires à la vente.

Le vendeur doit également s’engager à conserver la propriété dans l’état observé au moment de la signature de la présente promesse. Il n’a pas le droit de mettre en location si cela n’est pas prévu avec l’acheteur.

Le vendeur est totalement engagé par la promesse de vente.

Le compromis de vente

Lorsque le vendeur et l’acheteur s’entendent sur la transaction, ils signent un compromis de vente (ou promesse de vente synallagmatique) qui définira les conditions de la vente. C’est l’accord le plus utilisé dans les transactions immobilières comme engagement dans une vente.

On y retrouve essentiellement les éléments présents dans la promesse de vente ainsi que les engagements de l’acheteur.

La signature du compromis de vente est subordonnée au versement par l’acquéreur d’un dépôt de garantie généralement égal à 5% du prix de vente qui sera déduit du prix total au moment de la signature de l’acte authentique. Nous considérons que ce contrat est un accord définitif car les conditions présentes dans le compromis de vente seront réutilisées dans l’acte public de vente. La date de signature de l’acte notarié définitif est fixée dans le compromis. Le délai moyen est généralement de 3 mois entre les deux signatures.

Ce contrat, comme celui de la promesse de vente, intègre un délai légal de rétractation de 10 jours incompressible pour l’acheteur.