Les raisons pour lesquelles un compromis de vente peut échouer ?
En signant un contrat de vente préliminaire, l’acheteur et le vendeur s’engagent. Toutefois, certaines clauses peuvent conduire à l’échec d’une vente d’un bien immobilier.
Le retrait de l’acheteur sous 10 jours
Avant de vendre définitivement votre bien immobilier (maison, appartement, studio, villa), vous devez signer un contrat préliminaire, communément appelé « promesse de vente ».
En signant cet engagement, le vendeur s’engage à vendre son bien immobilier au prix stipulé dans l’engagement et l’acheteur s’engage à l’acheter au même prix. A partir de ce moment, toutes les discussions sur les prix sont terminées.
Si le vendeur ne dispose pas d’un délai de révocation lors de la signature du contrat de vente, la situation est très différente pour l’acheteur. Il a la possibilité de se rétracter sans devoir indemniser le vendeur. Il doit le faire dans les dix jours suivant le compromis de vente.
Cette demande doit se faire par courrier, avec accusé de réception. Sur la base de la date de la lettre, il sera vérifié si le délai de rétractation légal de 10 jours a été respecté. Une fois la lettre reçue, l’engagement est annulé et l’acheteur n’a pas à justifier son choix et aucune compensation n’est due.
Si l’acheteur ne reçoit pas son prêt
Au terme de la période de 10 jours, votre engagement devient définitif et irrévocable.
Il est maintenant probable que dans le « deal » soit mentionné certaines clauses suspensives permettant l’annulation de la vente. Cela s’applique en particulier si l’acheteur a besoin d’un prêt pour financer l’achat de son bien.
Selon la loi Scrivener II du 13 juillet 1979, tout engagement doit contenir cette clause si le bien est financé par un prêt. Cette clause rend l’engagement nul si le prêt n’est pas obtenu, même si le délai de rétractation est dépassé.
Toutefois, en cas de refus de la banque, l’acheteur doit fournir une preuve (certificat de refus de crédit) pour annuler l’engagement. Si l’acheteur refuse un prêt à condition que les conditions du contrat de vente soient remplies, il ne peut pas faire usage de cette clause.
Le vendeur peut demander plusieurs refus de retour, mais ceux-ci doivent être mentionnés dans l’engagement, le compromis.
Les autres clauses suspensives d’un compromis de vente
Il existe d’autres clauses suspensives qui peuvent remettre en cause la vente d’un bien immobilier.
L’acheteur peut préciser dans le compromis de vente une condition suspensive selon laquelle il n’acquerra le bien que s’il vend son ancien logement avant. Cela n’est valable que si l’acheteur a déjà trouvé un acquéreur pour sa propre maison et que le compromis de vente est signé.
Si le bien est loué le locataire a un droit de préférence et a la priorité lors de l’achat de du bien au prix proposé par le propriétaire/locateur vendeur.
Si le locataire a renoncé à son droit de préemption et que le vendeur trouve un acheteur pour un prix inférieur, le notaire doit informer le locataire. Ce dernier pourra alors acheter le bien au prix convenu avec l’acheteur.