Investir en immobilier avec la nue-propriété du démembrement

Que faire lorsque qu’un contribuable souhaite investir en immobilier, mais que sa Tranche Marginale d’Imposition est trop élevée, c’est-à-dire supérieure ou égale à 30% ?

En effet, à partir de cette TMI (Tranche Marginale d’Imposition), le résultat foncier positif (loyers nets) sera taxé à ce taux, plus au taux actuels des prélèvements sociaux (15,5% en 2013), ce qui rend très difficile d’avoir un rendement net intéressant.

C’est pourquoi une technique de gestion de patrimoine habituellement utilisée dans le cadre de l’optimisation de la transmission est mise en exergue par les experts en conseil en investissement immobilier : le démembrement de propriété.

Le démembrement immobilier permet de séparer la pleine propriété en deux parties :

• l’usufruit : le droit de jouir et d’utiliser du bien (le gérer, le louer…) ;
• et la nue-propriété : le droit d’en disposer (le vendre…).

L’investisseur en immobilier achètera alors uniquement la nue-propriété tout en donnant temporairement l’usufruit à un bailleur (pendant une durée d’une quinzaine d’année).

Quels sont alors les avantages pour le nue-propriétaire ?

• Prix : Acheter seulement la nue-propriété 60% de sa valeur en pleine propriété.
• Valorisation : Récupérer la pleine propriété à la fin du démembrement temporaire, la plus-value se composant de la différente entre la nue-propriété et la pleine propriété, ajoutée de la valorisation intrinsèque du bien immobilier.
• Visibilité et sécurité : Pendant la durée de l’usufruit temporaire, aucune charge, aucun impôt et aucun loyer perçu par le nue-propriétaire.

Peu d’acteurs immobiliers proposent des résidences en démembrement de propriété, par exemple PERL et IPLUS, mais ils sont dotés de grandes compétences et de professionnalismes. C’est pourquoi la qualité des programmes est très souvent au rendez-vous.

De fait, le rapport offre et demande est souvent déséquilibré : les investisseurs immobiliers sont plus nombreux qu’il n’y a de biens en commercialisation.

Il est donc conseillé de demander de l’aide à un conseiller en gestion de patrimoine qui s’occupera pour vous des relations avec les professionnels du démembrement et qui vous accompagnera dans toutes les démarches d’achat de la nue-propriété immobilière.