Investir en immobilier, quelques conseils pour réussir !


réussir investissement immobilier

Le marché immobilier semble être très facile à appréhender et ce par la plupart des gens tous simplement parce que nous consommons tous de l’immobilier, que ce soit en locatif ou en accession à la propriété.

D’autre part, l’immobilier est un produit concret, commun car nous en sommes entouré et qui de plus comprend une dimension affective et donc une part de rêve.

Enfin, sans tenir compte des fluctuations du marché immobilier, compte tenu de la revalorisation du coup de l’argent toujours constant, les prix d’acquisition et de revente sur 15 ou 20 ans apparaissent toujours en plus value parfois faramineuse.

Tous ces éléments très suggestifs font de l’immobilier le placement préféré des français.

Il est évidant que le marché immobilier présente grands nombre d’avantages que nous avons vu précédemment mais n’en demeure pas moins un marché d’investissement qu’il faut appréhender de façon raisonné et cartésienne en fonction de données économiques et financières. C’est lorsque l’on déconnecte de ce type d’approche que l’on entre dans le domaine de la spéculation, de la bulle et pour finir du crac.

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Tous les analystes ne se sont pas trompés : l’Internet est bien le marché de l’avenir qui va bouleverser nos modes de consommation et notre économie actuelle. Sauf que le consommateur attendu pour que l’alchimie se réalise n’est pas ou peu encore actif car se sont nos enfants qui dès 5 ou 10 ans surfent aujourd’hui sur le net aussi facilement que nous courrions avec nos caddy entre les rayons des supermarchés à leur age.

Ainsi Il était complètement illogique à l’époque de la bulle Internet (pour parler d’un crac encore frais dans nos esprits) de miser sur n’importe quelle société sous prétexte qu’elle évoluait sur ce marché; d’afficher des valorisation complètement déconnectées des notions basiques de chiffre d’affaires, marges et rentabilité ; et enfin d’investir aujourd’hui sur les nivaux de valorisation attendu dans 10 ou 20 ans.

Ces erreurs apparaissent aujourd’hui comme un évidence et pourtant le phénomène se reproduit de la même façon et pour les même raisons :

Tout le monde veut investir dans l’immobilier, à côté de chez soi car c’est plus rassurant, dans sa ville car c’est une valeur sûre en plein développement, en ne regardant qu’un prix global  sans le mettre en relation avec le produit et son marché… : 90 % de la population peut actuellement tenir se raisonnement et pourtant nous n’allons pas tous nous enrichir…

Un investissement immobilier ne s’improvise pas : il est doit être sélectionné en fonctions de données précises actuelles mais aussi futurs : on investit aujourd’hui pour récolter des fruits dans 15 ou 20 ans : il ne faut donc pas uniquement raisonner par rapport au marché actuel mais surtout en fonction des évolutions futurs d’autant qu’un certain nombre d’informations sont dores et déjà connu :

  • Evolution démographique,
  • développement économique,
  • réalisations de voie de communication (routières, autoroutières, ferrées, aériennes),
  • projet d’urbanisme,
  • qualité de vie,
  • demande locative actuelle et prévisionnelle,
  • évolution des modes de consommation,
  • nombre de biens locatif existants,
  • nombre de logement en cours de construction ou de réhabilitation,
  • état des logements disponibles sur le marché…

Bien juger pour bien acheter

D’autre part, les fondamentaux de l’investissement sont constants :

  • rentabilité (c’est elle qui détermine en grande partie la cohérence de l’investissement),
  • emplacement,
  • prise en compte du coût global de l’acquisition,
  • qualité de construction,
  • garanties proposées…

Il faut simplement ne pas perdre de vu que le marché est en perpétuelle évolution et que les repères d’aujourd’hui ne seront pas forcement ceux de demain.

D’autre part, concernant le bien immobilier en lui-même, il est important de sélectionner le type de résidence sur lequel on se positionne ainsi que le type de bien : le bien immobilier correspondant poursuit logiquement un double objectif : il est d’abord destiné à être loué et ensuite à être éventuellement revendu.

Il doit donc correspondre aux attentes et aux contraintes de ces 2 marchés bien différents. La philosophie serait « ni trop, ni trop peu »

Le bien immobilier idéal

Surface : éviter les produits de pur investissement type studio : très rentable sur le papier et moins engageant financièrement : il se révèle souvent des sources à ennuis : turn-over, dégradation et faible valorisation à la revente.

Le T2 et surtout le T3 en fonction de vos possibilités financières sont d’excellent compromis : à la fois très demandé à la location et à la revente, les locataire sont relativement stable si l’appartement ne présente pas de d’inconvénients particuliers.

Au maximum le T4 peut également être envisagé si votre profil le permet : préférez alors la formule maison très recherché car peu de bien sont disponibles à la location avec un potentiel de valorisation à la revente plus important et des contraintes de copropriété plus légères.

Finition : le locataire par définition n’est bien souvent pas un client soigneux : il faut donc une finition basique mais robuste qui pourra être rafraîchie à la revente sans trop de frais : préféré le carrelage au parquet ou moquette, la peinture au papier peint, les volets classiques aux électriques, placards simples pour les rangements, évitez les prestations de trop grand standing en général…

Annexes : au minimum un parking et un balcon semblent aujourd’hui obligatoires…

Situation dans la résidence : il est primordial de faire attention à des choses basiques comme l’orientation, l’étage (exception faite des rez-de-jardin très recherchés), l’exposition aux bruit…