Conseils pour un achat immobilier


immobilier

Vous recherchez des conseils et astuces pour acheter votre bien immobilier au meilleur prix ! Pour ceux qui achètent pour la première fois, ces conseils sont les bienvenus.

Les 7 mots clef de l’achat immobilier:

1. S’informer
2. Comparer
3. Rechercher
4. Observer
5. Négocier
6. Anticiper
7. Verrouiller

Si vous débutez dans l’achat d’un bien immobilier, par un particulier ou une agence, il est très important de garder en tête tous ces mots clef. Ils correspondent à toutes les étapes de votre acquisition.

Toutes ces étapes s’appliquent à la recherche du bien mais aussi à la recherche du financement

S’informer sur le bien immobilier

S’informer constitue le premier pas avant d’acheter, facile me direz vous. Mais cela n’est pas aussi simple qu’il n’y parait. Il faut toujours avoir une longueur d’avance sur votre interlocuteur.

La première chose à faire est donc de se documenter un maximum et d’en parler autour de vous : famille, collègues de travail, voisins…
Vous vous apercevrez que beaucoup de gens sont passés par les mêmes galères que vous allez vivre. Il faut dire qu’acheter un bien, relève parfois du parcours du combattant.

Si vous êtes arrivés sur ce blog, c’est que vous avez déjà commencé vos recherches sur le net. Ce qui constitue déjà un bon point pour vous. En effet la recherche sur le net est un bon point de départ.

La recherche du bien

S’informer sur les prix : Commencez déjà par les sites de petites annonces et de particuliers. Cela vous donnera une bonne idée des prix réels du marché.

Ne pas vous restreindre dans un premier temps à une zone géographique particulière, vous pouvez passer à côté de bonnes affaires. Préférez une fourchette de prix assez large.

Vous pouvez aussi consulter les annonces dans les journaux.

Le but étant de se faire une idée globale du marché

Tester votre budget

S’informer également sur la somme que vous pouvez emprunter. Des outils de calculs sont disponibles sur le net. Bien sûr, le but étant d’avoir une idée de son budget. N’oubliez pas les frais de notaire qui en moyenne coûtent entre 6 et 8 %.

Des calculettes financières sont disponibles sur le net, elles permettent de calculer votre endettement, vos capacités d’emprunt.

Aides financières

Vous devez également vous renseigner sur les aides disponibles :
Contrairement à ce que l’on pense, il y a beaucoup d’aides pour l’accession à la propriété :

  • Prêt à Taux Zéro,
  • Prêts patronaux 1%,
  • Prêts PAS,
  • Prêts et aides pour les travaux,
  • Aide du Conseil Général (selon les départements)
  • Aide à l’accession à la propriété : réduction d’impôts sur 6 ans

Mais bien sûr, toutes ces aides comportent une liste de critères à respecter. Pour savoir si vous bénéficiez du prêt à taux zéro, vous pouvez faire une simulation sur le site du gouvernement.

Les conditions du prêt à taux 0% sont :

  • Achat dans l’ancien de plus de 20 ans
  • Primo-accédant pour la résidence principale
  • Respecter un plafond fiscal (voir le site du gouvernement)

Comparer les biens immobilier

Pour savoir si, à niveau de prestations égales, le bien que vous convoitez est plus ou moins cher que le prix du marché.

Les points et critères importants à respecter :

  • Le prix
  • Le lieu : de préférence proche de votre travail
  • La taille en m²
  • L’étage : Le RDC est en général moins cher
  • La présence d’un ascenseur si l’étage est élevé : à partir de 2 étages
  • Si le logement comporte une terrasse, balcon
  • Si le logement comporte un garage, parking
  • Si le logement comporte un grenier, cave
  • La nature du chauffage : gaz, électricité, fioul
  • Le calme : savoir si le quartier est répute calme
  • Le double vitrage
  • Le voisinage proche : autoroute, route, décharge, aéroport, gare, stade etc…
  • L’orientation (l’ensoleillement à vérifier)
  • La luminosité (Visite de jour ci possible)
  • La vue : pas de vis-à-vis, vue sur mer, montagne, verdure
  • La proximité : écoles, commerces
  • L’état général du quartier : façades, espace verts
  • La sécurité de la résidence : portail, digicode
  • Les prestations diverses : Piscine, tennis

Vous devez, vous-même vous donner un ordre de priorité, c’est très important, car un logement qui a zéro défaut n’existe pas. Vous pouvez, dans un premier temps, vous restreindre à une liste moins conséquente pour élargir votre champ d’action

Recherche efficace de votre futur bien immobilier

Votre technique de recherche doit comporter plusieurs sources :

  • Les sites d’annonces de particuliers
  • Les annonces dans les grandes entreprises (intranet) fonctionnent très bien
  • Les petites annonces de quartier
  • Le bouche à oreille
  • Vous pouvez même prospecter par vous même dans votre quartier si vous êtes en location, cette technique marche très bien: coller des affiches dans les allées
  • En dernier recours les agences si vous ne souhaitez pas faire les démarches par vous même.

Une règle d’or pour la recherche, vous pouvez ajouter facilement 20.000 euros à votre budget. Sachant qu’en général les biens en vente sont légèrement surévalués.

Egalement, ne mettez pas trop de critères restrictifs dans votre recherche, sinon vous allez voir rapidement que le choix est maigre.

Etre observateur, vigilant lors des visites du bien immobilier

Faites un état des lieux complet, une check liste. N’hésitez pas à prendre des photos. Faites une estimation des travaux si possible.

Les points importants :

  • La chaudière: date de pose, certificat de conformité, carnet d’entretien
  • Le tableau électrique: date de pose, présence de disjoncteur préférable aux fusibles, disjoncteur différentiels pour la salle de bain, état des prises
  • La plomberie: les robinets, les évacuations
  • L’état des fenêtres / portes
  • Les aérations (obligatoires pour les chaudières à gaz)
  • Les sols
  • Les murs: vérifier la non présence d’infiltrations ou fissures
  • L’isolation phonique
  • L’état des escaliers / façade
  • La vue / vis-à-vis
  • Les charges de copropriété (variables selon la présence d’un ascenceur, gardien, piscine…)

Vous devez poser toutes les questions possibles :

  •  Pourquoi le vendeur vend son bien ?
  • Est-il pressé (prêt-relai ?) ?
  • L’année de construction du bien ?

Ne vous laissez pas « baratiner » par le vendeur, prenez votre temps, demandez lui de rester seul ci-possible. Faites un silence pour écouter les bruits ambiants.

Faire plusieurs visites ci-possible, le soir aux heures de pointe, le weekend.
Si vous êtes intéressés, dites que vous ferez peut-être une offre, mais ne parlez pas d’argent au risque de vous déstabiliser.

Négocier le bien immobilier

Cette étape est cruciale pour votre achat. Que vous passiez par une agence ou non, il est impératif de négocier le prix de votre achat. Mais avant tout, plusieurs règles sont à respecter.

Dans le cas ou l’appartement est à rénover, évaluez le prix des travaux. Il faut compter un budget minimum de 10.000 Euros pour la rénovation d’un F3 : murs, sols, plafonds. Si en plus l’électricité et la plomberie est à refaire, comptez 2000 euros de plus. Il est important de ne pas négliger cette somme car n’oubliez pas que vous allez vivre dans l’appartement !, il est parfois difficile de l’imaginer…

Dans le cas ou vous êtes un bricoleur hors pairs, pensez tout de même aux fournitures (peintures, plâtre, revêtements, la facture est parfois salée …).

Tout ceci pour vous dire que la négociation du prix de l’appartement passe avant tout par l’évaluation du prix des travaux, sauf évidement si l’appartement est neuf !

Evaluez ensuite le prix réel de l’appartement (selon votre estimation)

  •  Si le prix correspond à celui demandé par le vendeur, faites une offre papier.
  • Si le prix est très inférieur à celui demandé, faites une offre raisonnable tout en sachant que le vendeur risque de refuser et de faire une contre offre.
  • Si la contre offre est insuffisante, insistez sur les points faibles de l’appartement, par exemple les éventuelles mises aux normes, les travaux à effectuer.
  • S’il est inquiet sur votre solvabilité, mettez en avant vos point forts: CDI, fonction publique, poste d’ingénieur, votre apport personnel s’il est conséquent.

A ne pas faire :

  • Surtout ne pas donner de document au vendeur qui pourrait laisser à penser que vous pouvez emprunter plus.
  • Ne pas laisser croire au vendeur que vous êtes pressés d’acheter
  • Ne pas montrer trop d’intérêt pour l’appartement (trouvez un juste milieux)
  • Donnez le moins d’informations possibles sur vous ou votre situation
  • Ne donnez aucune information bancaire au vendeur (sauf les documents légaux)
  • Ne mentez pas non plus sur votre situation car si vous ne trouvez pas de financement, le vendeur est protégé après la signature du compromis
  • Ne pas trop attendre non plus sous peine de voir l’appartement « de vos rêves » partir sous vos yeux
  • Surtout ne verser jamais d’acompte avant la signature du Compromis

Renseignez vous ci-possible sur la date de mise en vente de l’appartement, cela vous donnera une idée de l’ancienneté de l’annonce. Parfois une annonce trop vieille cache quelque chose.

Cela montre parfois que soit le prix est trop important, soit le quartier ou l’appartement n’est pas recommandable. Si l’annonce est vieille et que le prix a baissé depuis la création de l’annonce, c’est que peut-être le vendeur veut s’en débarrasser. Profitez-en pour faire baisser encore le prix.

N’hésitez pas à faire jouer la concurrence entre agences si le bien est en semi exclusivité, parfois pour un même bien, le prix diffère entre les agences

Si vous faites un offre signe au vendeur cela signifie que tant que vous êtes en négociation avec lui, légalement personne n’a le droit de lui faire de contre offre. En quelques sorte vous êtes protégé tant que le vendeur n’a pas refuse votre offre.

Dans tous les cas mettez vous à la place du vendeur. Et essayer de tester son état d’esprit. Parfois le bluff peut s’avérer utile !

N’attendez pas le dernier moment pour le financement

En parallèle de vos visites, et avant la signature du compromis, il est préférable de commencer votre plan de financement. A cette étape, vous connaissez a peu près le montant de votre future acquisition et votre budget (sans oublier bien sûr les frais de notaire)

Dans ce cas, un combat commence entre vous et les banques ou organismes de prêt. Encore une fois renseignez vous au préalable auprès de gens que vous connaissez.

La première chose à faire est d’aller voir votre banque et en particulier un conseillé en patrimoine (les autres conseillés clientèle ne sont pas formés pour ça). Faites une simulation de prêt à votre banque pour vous faire un ordre d’idée.

Je vous rassure, votre banque sera normalement bien au dessus du marché.

Les courtiers

Le seul et unique moyen d’avoir un prêt au dessous du marché est de passer par un courtier. Et oui ce n’est pas très connu, mais c’est le meilleur moyen d’avoir « le best du best ».

A moins que vous préféreriez passer vos journées à la banque en essayant de faire jouer la concurrence (chose que j’ai déjà fait d’ailleurs, et le résultat est moins intéressant que le plus mauvais des courtiers !!)

Si vous ne me croyez pas prenez votre simulation bancaire (celle de votre banque préférée) et comparez les taux pratiqués sur le net, vous allez être surpris.

Maintenant que vous connaissez les taux les plus bas du marché, il faut trouver un courtier. Le courtier va faire le travail à votre place.

Les plus connus ne sont pas les meilleurs (d’après les offres que j’ai pu avoir)
Je vous conseille avant de prendre rendez vous, d’appeler par téléphone pour négocier les offres. Car les courtiers vous proposent toujours un rendez vous. Mais le souci est que la plupart du temps, si vous faites un dossier complet chez un courtier il est dificile d’aller voir ailleurs. D’ailleurs ils vous le disent une fois que le dossier est fait en général…

Pour comprendre cela, vous devez savoir quel est le travail d’un courtier:

Le courtier travaille en général pour son propre compte, ou pour le compte d’une société de courtage. Avec votre dossier en main, il est supposé vous trouver la meilleure offre du marché à votre place.

En théorie, il travaille avec toutes les banques, mais en pratique, il travaille avec les meilleurs (comprenez les moins chères).

En théorie aussi, le courtier ne facture pas ses services, dans la plupart des cas c’est la banque qui paye le courtier au nombre de dossiers ouverts. Dans la pratique, certains courtiers s’acquittent de frais à votre charge, ils s’élèvent entre 400 et 1000 euros. Ce n’est pas beaucoup me direz vous, mais pour quoi payer alors que d’autre ne font pas payer…

En théorie enfin, Lorsqu’un courtier présente votre dossier à une banque, mieux vaut éviter de faire un dossier chez un autre courtier dans la même banque. Je n’ai pas essayé mais vous risquez de perdre les deux offres.

Donc je vous conseille de contacter 2 ou 3 courtiers et de leur demander directement les points suivants :

  • Le meilleur taux FIXE pour votre acquisition : 4.80% sur 25 ans actuellement
  • L’assurance décès invalidité (ADI) : 0.2 % si moins de 30 ans
  • Les conditions du prêt : remboursement anticipé sans pénalités et sans délais
  • Les frais de courtage
  • Les frais de dossier de la banque

Lorsque vous avez fait votre choix, prenez rendez vous avec votre courtier pour monter un dossier complet et vous donner le nom de la banque avec qui il travaille.

Pour cela, vous aurez besoin de plusieurs documents :

  •  La signature définitive du compromis
  • Vos trois dernières feuilles de paie
  • Votre dernier avis d’imposition
  • Photocopie de votre carte d’identité
  • Les quittances de loyer des 2 dernières années
  • Certificat de conformité du logement que vous achetez

Pour le certificat de conformité, vous devez faire passer un expert d’une société d’expertise. Là aussi, faites attention, tous les tarifs sont pratiqués. Un bon tarif se situe aux alentours de 100 Euros pour 65m².

Le courtier constitue un premier filtre pour les documents, il vérifie si votre dossier est complet et transmet votre dossier à la banque.

Le but est d’obtenir le plus rapidement possible un accord de principe de votre banque.

Verrouiller votre achat immobilier

Cette étape est celle de la signature du compromis.

Avant la signature du compromis vérifier que tous les papiers sont en règle :

  • Dernier Procès verbal du syndic pour les actions en cours: réfection des façades…
  • Diagnostic Amiante, loi carrez obligatoire depuis novembre 2007
  • Chèque d’acompte
  • Identification du notaire: adresse complète
  • Facture des frais d’agence (si vous passez par un agence)

Le compromis doit être fourni par l’acheteur ou l’agence. Il doit comporter :

  •  Nom et adresse du vendeur
  • Nom et adresse du ou des acheteurs
  • La superficie exacte
  • La description du lot ou des lots : appartement + parking
  • Le prix de l’appartement
  • Les frais d’agence
  • Le montant du chèque d’acompte : 10% max du prix de l’acquisition, ceci est négociable
  • La date de signature approximative chez le notaire
  • Le délais légal d’obtention du financement : 30 jours en moyenne mais ceci est négociable

Le compromis doit aussi comporter des clauses pour protéger l’acheteur :

  •  Si l’acheteur ne trouve pas de financement (il lui appartient de le prouver), le notaire est tenu de ne pas encaisser le chèque de caution.
  • En ce qui concerne le diagnostique Amiante Termites : si l’expertise relève des points importants ou des manquements de catégorie 1, en particulier pour le chauffage au gaz, le vendeur n’a aucune obligation de travaux suite à ce rapport.

Le rapport permet uniquement à l’acheteur d’avoir un bilan de son appartement avant de l’acheter. C’est un peu comme un contrôle technique.

La seule possibilité qui vous reste est soit de ne pas signer le compromis ou soit de faire baisser le prix en conséquence. Il permet aussi de vous retourner contre le vendeur en cas de vice caché si non signalé dans le rapport.

Après la signature du compromis, l’acheteur possède un délais légal de 7 jours après réception du recommandé. Ce délai est mentionné dans la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain).

Vous pouvez vous rétracter pendant cette durée en envoyant un recommandé, le cachet de la poste faisant foi.

Après le délais légal de 7 jours, vous ne pouvez plus faire marche arrière. D’où l’importance de savoir si votre financement est bon avant la signature du compromis. Dans le cas contraire, le vendeur est dans le droit d’encaisser votre chèque d’acompte.

Vous venez de franchir un point de non retour. Reste toutes les étapes du dossier de financement

Verrouiller votre financement

La banque doit normalement vous recontacter pour prendre rendez vous et vous faire une offre de prêt.

Il faut savoir que si vous prenez un crédit dans une banque autre que votre banque habituelle, vous devrez changer votre compte courant, votre carte bleue et même parfois prendre une assurance habitation propre à la banque.
Légalement il n’y a rien d’obligatoire donc n’hésitez pas à négocier cela. Vous pouvez aussi négocier le prix de votre carte bancaire.

En ce qui concerne le prêt vous avez la possibilité de demander un lissage. Le lissage permet de payer les mêmes mensualités pendant toute la durée du prêt, si vous avez plusieurs prêt en parallèle, le prêt à taux zéro par exemple.

Après l’édition de votre offre de prêt vous avez un délais de 11 jours pour accepter l’offre.

Vérifiez bien toute l’offre de prêt :

  • Les montants
  • Le taux, FIXE de préférence
  • L’assurance
  • L’échéancier
  • La date des prélèvements
  • La clause de remboursement anticipé sans délai ni pénalité

N’oubliez pas également de synchroniser les offres de prêt annexe comme le prêt patronal qui est complètement indépendant des autres offres.

Vous pouvez négocier avec le vendeur d’avoir les clefs avant la signature chez le notaire, mais encore une fois rien d’obligatoire.

La dernière phase consiste à valider la date de signature chez le notaire. Il faut savoir que la date indiquée sur le compromis est une date approximative. La signature peut se faire plus tard.

Pour le déblocage des fonds, une semaine avant la date de signature, prévenez votre banque. Le notaire doit faire l’appel de fonds auprès de la banque. Celle-ci peut faire un chèque de banque au notaire ou un virement pour le jour de la signature.

Le jour de la signature chez le notaire, pensez à apporter votre chéquier. Vous pouvez payer au propriétaire la taxe foncière au prorata temporis de l’année en cour.

De même, pour le montant du fond de roulement du syndic :

  • soit le fond de roulement est restitué à l’ancien propriétaire, et vous devrez faire un chèque au syndic
  • soit vous payez le fond de roulement à l’ancien propriétaire et le syndic vous transfert les fonds sur votre compte.

Assurer votre bien immobilier

Votre nouvel appartement, nouvelle maison devra être assuré, à partir du moment ou vous possédez les clefs et / ou lorsque le contrat de l’ancien propriétaire touche à son terme. Si vous avez déjà une assurance sur votre ancien appartement ou location, vous pouvez négocier avec votre assurance un recouvrement de 2 mois pour assurer les deux logements pendant la période de transition et la période de travaux. Profitez en également pour renégocier votre contrat actuel…

Ceci est très important, car lors des travaux, le risque d’incendie ou de dégâts des eaux est élevé.

Les agences immobilières comme intermédiaires

Si l’on me demande l’utilité de passer par une agence, pour moi, il y a des avantages et inconvénients.

Je dirais que si la prestation de l’agence est à la hauteur des honoraires alors pourquoi pas.

Il ne faut pas hésiter à négocier la commission des agences. Elles peuvent dans certains cas diviser par 3 leur commission. Il ne faut pas oublier que le marché de l’immobilier est tendu donc les prix sont serrés et engendrent une baisse des commissions.

Avantages de passer par une agence immobilière

  • L’agence peut cibler votre profil et rechercher des biens dans votre budget
  • L’agence sert aussi d’intermédiaire entre vous et le vendeur, cela peut être utile pour faire baisser le prix du bien, les techniques commerciales sont parfois utiles
  • L’agence vous apporte une protection juridique supplémentaire

Inconvénients de passer par une agence immobilière

  • Le prix entre 8 et 10 % pour un 2 pièces, c’est presque le prix d’une chambre de plus
  • Les agences ne vous proposent pas toujours des biens en adéquation avec vos souhaits.

En conclusion :

Si vous respectez toutes ces étapes, tout devrait bien se passer, dans tous les cas ne faites jamais confiance à 100%, vérifiez tout par vous-même.

La durée de tout le processus si tout ce passe bien ne dois pas dépasser 3 ou 4 mois. Passé ce délai, les taux changent rapidement. C’est pourquoi il ne faut pas traîner.